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使用專項(xiàng)維修資金有“三難”！在這種情況下，物業(yè)應(yīng)組織應(yīng)急維修

應(yīng)急維修資金使用條件。

8月14日，工人們在鄭州東瑞園社區(qū)修復(fù)了建筑立面。河南日報(bào)記者聶冬涵拍攝

□譚勇，河南日報(bào)記者維修資金的使用。

去年，住在鄭州市鄭東新區(qū)東瑞園社區(qū)的王阿姨家的共用下水道主管道漏水?！斑@是一條共用管道，應(yīng)由物業(yè)維修。我們不是有住宅專項(xiàng)維修資金嗎？王阿姨說。但物業(yè)公司的工作人員告訴王阿姨，使用專項(xiàng)維修資金需要雙三分之二的業(yè)主簽字同意?！跋胂刖退懔耍闊┝耍约禾湾X修。8月14日，王阿姨告訴記者。

然而，如果業(yè)主太麻煩，他們怎么能方便快捷地使用所有業(yè)主的錢呢？為此，記者采訪了相關(guān)部門、行業(yè)專家學(xué)者，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)業(yè)主進(jìn)行了深入調(diào)查，發(fā)現(xiàn)使用專項(xiàng)維修資金存在“三難”。

使用監(jiān)管不到位

專項(xiàng)維護(hù)資金的使用涉及到大多數(shù)業(yè)主的利益和多個(gè)主體。在專項(xiàng)維護(hù)資金的使用和管理中，**的問題是“雙三分之二的投票困難”。維修項(xiàng)目需要業(yè)主書面簽字投票，快半年多，慢半年多，大社區(qū)需要更長的時(shí)間。原投票方式和單一投票手段是限制使用專項(xiàng)維修資金的“障礙”。

“2015年，住房和城鄉(xiāng)發(fā)展部、財(cái)政部辦公廳發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步發(fā)揮住宅專項(xiàng)維護(hù)資金在舊社區(qū)和電梯更新中的支持作用的通知》，提出了“默認(rèn)投票、異議投票”等四種投票方式，但沒有明確具體的操作規(guī)則，管理機(jī)構(gòu)在實(shí)踐中更加擔(dān)憂。河南理工大學(xué)應(yīng)急管理學(xué)院院長謝東方表示，消防、質(zhì)量監(jiān)督等部門需要參與應(yīng)急維護(hù)中特種設(shè)施設(shè)備的故障識(shí)別，但由于現(xiàn)行管理制度的空白，這些部門暫時(shí)無法參與，因此監(jiān)督難以形成合力。

困難２維修資金使用流程。

資金補(bǔ)建存在不足

中國的住房改革始于1998年。由于歷史原因，我省在建立專項(xiàng)維護(hù)資金體系之前，建立了大量的舊社區(qū)。同時(shí)，隨著城市化進(jìn)程的加快，大量的經(jīng)濟(jì)適用房和拆遷安置房屋沒有建立專項(xiàng)維護(hù)資金。

目前，僅鄭州就有近4000萬平方米的房屋尚未設(shè)立專項(xiàng)維修資金。

鄭州物業(yè)維修基金管理中心主任張書團(tuán)表示：“這些房屋沒有專項(xiàng)維修資金，后期的房屋維修、更新和改造根本無法保證，這已成為完善專項(xiàng)維修資金體系保障體系的短板。”。維修資金使用辦法。

資金續(xù)期跟不上專項(xiàng)維修資金使用。

專項(xiàng)維修資金管理制度規(guī)定，業(yè)主賬戶資金余額不足首期存款30%的，需續(xù)期。直接申請使用維修資金。

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，由于省級(jí)還沒有**專項(xiàng)維修資金續(xù)期的具體操作規(guī)則，需要基層**、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主等主體共同參與續(xù)期工作，僅依靠專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)解決續(xù)期工作，面臨的困難和阻力相對較大?！袄m(xù)交問題不解決，行業(yè)發(fā)展不可持續(xù)。后續(xù)的房屋維修、更新和改造問題將積壓，影響人們的安居樂業(yè)。鐵路警察學(xué)院副教授、中原公安研究中心研究員崔向前說。

解決管理?xiàng)l例中的難題維修資金的使用主要包括。

省住房和城鄉(xiāng)***房地產(chǎn)市場監(jiān)督副主任吳曉紅介紹，自2018年1月1日起，新修訂的河南省物業(yè)管理?xiàng)l例第七十條，物業(yè)管理區(qū)共享部分、共享設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)以下緊急情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)立即組織應(yīng)急維護(hù)。這些情況包括電梯、消防等公共設(shè)施和設(shè)備故障損壞，不能正常使用；屋頂、外墻泄漏；建筑物外墻有脫落危險(xiǎn)；特殊排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂造成功能障礙；公共護(hù)欄（外殼）嚴(yán)重?fù)p壞；其他緊急情況。物業(yè)管理行政主管部門收到申請后，應(yīng)當(dāng)立即批準(zhǔn)并撥付專項(xiàng)維修資金。應(yīng)急維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示。

鄭州物業(yè)維修基金管理中心副主任劉華說：“類似于王阿姨家共用下水道主管道的漏水問題，根據(jù)新修訂的《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》中應(yīng)急維修規(guī)定的第四種情況，可以通過應(yīng)急維修渠道解決問題?！?。③5房屋維修資金管理辦法。

根據(jù)新修訂的《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織應(yīng)急維護(hù)：

●電梯、消防等公共設(shè)施設(shè)備故障損壞，不能正常使用

●屋面、外墻滲漏

●建筑物外墻墻面有脫落的危險(xiǎn)

●專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等原因造成功能障礙物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用。

●公共護(hù)欄(圍欄)嚴(yán)重?fù)p壞

●其它緊急情況

記者手記

讓“沉睡”的維修資金真正發(fā)揮作用

在新版《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》的修訂和征求意見階段，許多市民呼吁簡化程序，使“睡眠”維護(hù)資金真正發(fā)揮作用。令記者高興的是，為了解決“雙三分之二投票困難”的問題，我省一直在采取積極行動(dòng)，在某些情況下可以采取“綠色通道”。

然而，要徹底解決這個(gè)問題還需要時(shí)間。如今，隨著“放管服”的加快，上級(jí)住房維修基金管理部門應(yīng)進(jìn)一步明確細(xì)化“四種投票”方式，以**法規(guī)或部門規(guī)章的形式確定，以便參照執(zhí)行，不難使用，但不濫用，確保維修基金的公平、公開和公平使用。②

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